复兴区回归居住属性,未来发展空间巨大
独家 恋家网 2020年05月18日 我要评论 扫描到手机

如果你问我西区能不能买,我会说能买;但如果你问我西区能不能投资,我会怀疑你没看过恋家网书说邯城板块

2016年邯郸市城市控规明确提出中心城区用地发展方向:重点向东发展、南北适当发展、西部控制发展。

2020年邯郸市城市控规明确提出中心城区用地发展方向:重点向东扩展、南北适当发展、西部优化发展。

板上钉钉的城市格局正在教育每一个妄图在西区暴富的投资者。让人居回归居住属性、归零去投资是不争的事实。

劝告所有投资者,揣好你的钱包吧,这里不是你瞎投资的地方,以下理由将会告诉你为什么,请给刚改者一个机会!

理由1:城市向东和产业向东,已经成为板上钉钉的事实

邯郸市中心城区商业网点规划(内容提到至2020年,邯郸市中心城区现代物流、信息技术得到充分运用,产业功能显著增强,流通效率大幅提升。老城区核心商贸功能区规模总量、档次以及智慧化程度明显提升;东部新区核心商务商贸功能区综合服务功能不断健全和完善,成为邯郸市现代商贸业新的“窗口”和“名片”。)未来邯郸东部新区的CBD将聚集邯郸最多的互联网、金融和新兴产业等。随着政府核心区向东迁移,东部新区将成为邯郸新的经济中心。由西向东也已成许多本土企业总部业务拓展中的战略规划。

就比如恋家集团,伴随公司规模的不断扩大,考虑到不断扩大团队及业务交流需要,总部选址也由原友谊时代广场迁至东环路的颐高智能广场。

恋家集团总址搬迁路径

依托城市规划及政策扶持,东部和南部贸易、物流联动发展形成的有利环境,产业布局和人口向东,成熟配套和文化留在中心,城市中心向东移的城市格局日益凸显和优化。近几年好多地产公司在东区拿地、不少公司正在往东迁移……人口、产业和企业向东部聚集,已经成为铁的事实。无论你是否接受,都无法改变。

东部新区鸟瞰效果图(已建或在建项目标注)

理由2:站在产业东迁、企业东迁和就业人口东迁的基础上,俯瞰“大西区”

在全国的楼市环境下,买房正在越来越去投资化,西区在地缘自住的道路上,越跑越远。相比东区,中西区在工业时代的努力和催化下已经形成了相当完善的生活配套,公交、商业、教育等配套齐全,生活氛围纯粹,在大西区打造居住和旅游为主导的功能区,将十分有利于地缘客户置业并居住于此。

但对带有投资涨幅收益来说,配套和环境固然重要,但更重要的是和产业聚集区之间的距离,和购买力之间的距离。

我们先来看看,西区的人口主要集中在哪里?

邯郸复兴区

截图来源百度地图

根据百度地图热力图显示,西区的人口聚集在复兴商贸商圈、厂区家属院。

我们再来看看,西区的人口聚集地和邯郸的主要产业聚集地之间的距离——以复兴区政府为例距高铁东站直线距离约11公里,普通时段驾车出发至少需要30分钟以上;复兴商贸圈距离高铁东站约13公里,驾车则差不多要40分钟。

这样的距离导致西区租售市场,难以受到东区高购买力、高潜力新型人才的辐射,加之产业相对短板不足以吸引人口流入,最终外溢客户资金刺激乏力,仅仅是地缘客户的狂欢,要怎么在投资市场上惊起波澜?

这样的通勤距离,反馈到西区的房价上之后,就是如此——

邯郸房价

邯郸2012年-2019年房价走势图

过去几年,西区的房价平均涨幅收益,在邯郸大范围内处于还是中下游。几乎一致的房价起点,丛台区房价却能大幅提高,是胜在距离东区更近,受到东部发展规划的红利辐射。整个西区偏离邯郸的新兴产业中心、就业中心,日常通勤需要跨越整个邯郸主城,动辄都是30分钟以上的通勤时间……

整个楼市环境,正在越来越去投资化,越来越回归居住属性,想要在西区投资获利的得好好想想。

总归投资与涨幅皆与我无关,而我只剩居住。

理由3:既然西区已经去投资化,既然西区已经越来越蜕变成地缘自住的聚集地,越来越回归居住属性……

那么,西区的选房就异常简单。

归零概念,归零假大空,盯紧地缘居住需求,回归居住属性。

自住客户在西区选,紧盯两点即可:

第一,成熟或已经落地开工的生活配套。

交通:目前联纺西路正在整修,人民路联纺路等贯穿邯郸东西;

学校:如赵苑中学、市十中、复兴中学等;

商业:复兴商贸城、王郎市场、赵苑农贸市场等;

以及影响长期居住体验感的城市环境、绿化和居民素质等。

第二,居住氛围和人气。

前面讲过,从热力图来看西区的人流量主要聚集厂区家属院。

人口聚集区域流量庞大且稳定,方便日后置换时转手。

这是西区选筹的两个基本原则。

理由4:两大基本原则之下的项目选择

综合考量这些因素,可选项目其实并不多。

·对地缘刚需客户来说——

可重点关注西部美的城、泽信·和熙府等,位置上稍微远离中心,但胜在开发商靠谱,户型及价位相对合适,区域内性价比最高,这些项目周边的地缘刚需客户可以关注;

复兴区当前在售楼盘

驾车出行的可关注交通便利的项目,出门即上主路,30分钟内可到达主城区任意商圈。

如推出南北向、价格每平米8500左右的楼栋,可以重点关注。

·对刚改客户来说——

可以等等看复兴区今年下半年即将入市的几个改善项目:保利时光印象、保利云上、荣科兴苑、泽信·云樾天著、美的锦观城等,以及今年复兴区还有多个地块待拍卖,下半年还会有更多项目。这些项目预计入市开盘时间相近,对于改善的客户来说选择上的多样优势已经不言而喻,更多的是考虑选哪个。

复兴区项目

复兴区

复兴区待入式项目及待成交地块位置

理由5:政策,依然趋严

我们都知道,楼市发展和政策息息相关。而今年的风向不仅比2019年更严,而且调控政策出台的密度也远超以往。

相关数据显示,4月份全国房地产调控政策继续多发,单月房地产调控次数高达67次。1-4月合计房地产调控政策高达238次,而2019年同期只有164次,同比增加45%。虽然政策里面有救楼市的成份,比如放松限购、降低首付的政策,可这些放松政策不是当日游就是3日游,来回反复显示出地方政府想松、但最终还是hold不住的尴尬现实。至于不久的将来,不排除个别城市房价会有相对下降的可能,因为大批房企债期快到,急需回款。但从业绩看,去化又不容乐观。

“房住不炒”、“不以房地产刺激经济“等多个措施表明,房地产发展会越来越稳定。

最后,做一下总结:

1、政府对西区的规划定位生态美丽人居,前期利好出尽,后期缺乏高收益产业。目前园博会建设如火如荼,对于周边有一定的经济拉动作用,不过后期没有足够的产业吸收外溢客户进入市场这将成为区域溢价困境;

2、西区从物理距离上远离城市规划的发展重心,租售市场均难与东区高购买力、高潜力人口发生化学反应,同类型产品投资收益受限;

3、城市规划东移和客户群稳定导致价格扁平的双重投资困境下,回归居住属性、去投资化已成为西区购房准则;

4、自住客户置业盯紧生活配套和人口分布:交通、学校、商业、环境+稳定的人流量,有配套自住生活舒适,有人口流量日后置换容易。目前西区能满足这两者的仅厂区家属院及商圈,这两个区域的周边项目值得自住客户重点关注;

5、“园博会”概念非持续IP,西部生态板块目前无成熟的民生相关配套落地,等待周期长,不适合自住选筹;缺乏产业且与主城隔断,价格现已趋于稳定,投资入场为时已晚。

注:本文仅代表作者个人观点,部分内容参考自官方发布的规划以及业界观点,仅供参考。

[责任编辑:女青]
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网友评论 (以下是恋家网友对 复兴区回归居住属性,未来发展空间巨大 的评论,请文明留言!)
4条 评论
  • 游客:匿名 2020-05-19
    东区有啥,房价那么高,还有什么投资空间? [回复]
    ? 0
  • 游客:匿名 2020-05-19
    复兴区平均价格远低于其他区,随着邯钢搬迁,将会释放大量土地,区域合理规划后价值不言而喻,销售价格肯定会跟主城其他区域拉平,投资当然要抄底了,东区都在高位,投资还有多少上涨空间 [回复]
    ? 0
  • 游客:匿名 2020-05-19
    投资就算了吧,居住为主,西边适合居住,东边还不成熟,10年后再说吧,那边啥都没有,只有楼,生活设施都不完善 [回复]
    ? 2
  • 游客:匿名 2020-05-19
    邯郸往东发展不如往西,东边都是穷县,武安,涉县,峰峰,有消费能力的都在邯郸西边 [回复]
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